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建设单位压低工程造价的五大手段,全是利润要点!

发布时间:2020-8-26  浏览次数:209 次  来源:建筑界

    作为建设领域的两大主体,建设方和施工方作为一个项目的使用方和建设方,不同的身份,不同的利益诉求,双方间的各种博弈成了一种常态。下面就从造价方面谈谈双方的博弈。
    设计阶段 >>
    设计阶段是确定工程造价非常重要的一个阶段,因为在设计之前,对造价都是估算,这种估算有主观性,对经验的依赖很大,加上有些决策层的主观行为,造成估算的偏差很大。而设计阶段有了明确的方案和图纸,使量项的准确度大大提升,所以国家把设计概算作为最高限价的依据是有一定道理的,毕竟设计是影响和决定造价的主要因素。就是这么重要的阶段,现实中却被建设方“忽视了”,可能主体结构这种现象不是太突出,毕竟事关重大安全。对于二次结构、精装修、安装就比较常见了,几张简单的平面图,有的甚至图纸都没有,招标文件如何通过的,控制价如何出来的,不得而知。招标文件写一条,本次招标包含深化设计,自然深化设计费用也就谁中标谁支付了,但是控制价包含设计费吗?一波操作下来,省时省力还省钱,无形之中利润去了一大块。造价还是那个造价,利润不是那个利润。除了设计费,从几何起,招标代理服务费、总包服务费,基本都是投标报价要包含内容,施工方代缴没问题,关键是控制价是否包含,除了建设方别人无从知晓。
    招投标阶段 >>
    有人会有疑问,招投标阶段,施工单位自主报价, 建设单位是怎么压低造价的?因为投标报价是在控制价的范围之内的,别以为孙悟空可以自由的飞,逃不过一个紧箍咒。这个紧箍咒就是控制价。至于控制价的依据是否充分,比如前面提到的图纸问题,编制水平怎么样?是否考虑了市场价,价格是否考虑了建设方的需求和设计档次等等问题,不要小看这些因素,每一个都会对控制价高低产生很大影响。
    对于精装修和设备安装尤其明显,别的不说,品牌档次就差距很大。根据我的实地经验,每次按定额规规矩矩套出来,就比控制价高一大截。据内部人士透露,有时在正常定额价基础上还要降价百分之十或更多。问有些控制价编制人员,说起定额价就有百分之二十的利润,这种说法不能说完全错,至少是很不严谨的。就是这样一个价格,加上众多参与者的竞价,基本百分之十就没了。碰上低价中标和二次谈判竞价,与控制价相比,最终中标价对半下来的都有。不知道有人想过没有,随便一个项目控制价能有百分之四五十利润? 不用说吧!
    说到这儿,有人该说一些非国有资产非公开招标的应该不会出现这个现象。更不乐观,控制造价的手段一样不少,压低造价的层次和程序更多。去年我们参加了一个房地产的装修项目报价,说是好多家报价不敢报太高,加上砍价余量也就百分之二十。报价完了,几天后对方招采部说领导想让我们做,但有人报价更低,以别人的报价看我们能不能干,结果不言而喻。又过了几天,说是成控部找出了几个单价高的,能不能平衡报价。几天后到了副总哪儿,直接说怎么也得让利几个点。最后到老总哪儿,还是得让利,一轮下来十几点没了。谈到合同,说是完工只能支付到百分之五十。你说,这不是逗你玩吗?
    合同阶段 >>
    没有预付款,减少支付额度,减少或不约定调整因素,约定各种延期延误罚金,更有甚者,五千或一万以下的变更或签证不计。这些都是变相压价的手段和策略。别老说一纸文书,不较真就是废纸,较起真来就是呈堂证供。几年前我在一家房企上班,四川一家企业施工地产一个近千万的项目,由于支付和价款的原因,做了一半的时候撤出了,关于未施工项目和支付问题一直没有解决,拖了一年多,最后闹到了要诉诸法律的地步,施工方要求地产支付工程款四百多万,地产公司根据合同约定,要求施工方支付延误工期一年的罚金将近一千万,先不说对错,合着干了半天还得拿出几百万。
    施工阶段 >>
    1、非施工方工期延期带来的管理费增加、保函费等各种费用的增加、人材机涨价的风险,这些费用即使合同有约定,也不易计算和确认。
    2、质量和标准提升,引起的人材机价格变化,增加的人工和机械费没法增加,只能增加成本,材料虽然进行重新认价,但是也可能挤掉原报价的利润。如果投标报价没有约定品牌和详细的规格型号,材料的价格也就说不清楚,赔钱都有可能。根据我的经验,基本上没有约定。
    3、延期支付的风险,100元钱今天支付和一个月后支付,导致的结果不一样,可导致多种相关价格和费用的变化。
    4、工期延误和质量等种种罚金,不要小看这个,去的都是纯利润。
    5、各种安全文明施工费用的增加。前几年在北京一家企业上班,参与中关村联想总部的内装修施工,半年时间基本上没有干什么活,除了政府总是要求停工,甲方总包每天几次安全文明检查,一个两千多万的项目,配备两个安全员,工地每天收拾的十分干净。不仅增加了很多防护费用,还造成很多新增费用和窝工损失。索赔申请却是层层过关,半年也没批下来。
    6、变更签证的压缩缩水,一个变更签证要经过监理、跟踪审计、设计方、甲方层层审批,好不容易审批完了,不同意,那就等等,程序和时间就让你失去耐心,只得乖乖投降。
    竣工结算阶段 >>
    只要没有足够有力证据,或者证据链出现失误,结算价报多高都没有用,一阵大刀阔斧。工程验收交工了,建设方使用了,还有多少情面可讲。还有一个因素不容忽视,那就是质保金,到了时间给一部分就算不错了,对于有些建设方,开始就要做好不要的打算,不管有没有维修和维修多少。再就是增也增了做也做了,有些地方还有不超合同价百分之十的规定。即使按补充协议给你,还得支付超过审减额的审计费用。
    应对方式
    面对建设单位的压价行为和策略,施工单位又该如何应对呢?个人认为应该做到以下几个方面:
    1、理性。虽然现在竞争大,拿业务很难。但市场、行业已经发生了很大变化,要改变拿下活再说的观念,仅靠武断和冒险精神已远远不够。
    2、危机意识。这是避开危机或转危为安的关键。不仅看到有利的方面,更要看到潜在的风险。好多人是不愿意提到风险,或者人为缩小风险的破坏性,这可能是致命的。记住一句话,做几个工程挣的钱,可能抵不上一个风险赔的钱。
    3、测算和评估。这是最重要的,因为要拿事实说话,比如计算成本和利润,从各个方面评估项目的回报和风险,提前指定应对计划,这比经验和推测要可靠的多。
    4、超前意识。很多人也不是没有意识和理性,也不是没有策划和评估,但依旧还是出问题,差就差在一个拖字。很多工作要提前做,事后不是难度增大就是办不成。本来很多甲方就靠这个来消磨我们,我们更应该重视一个“前”字。我在北京工作的时候,好多大公司这方面做得好 。
    5、持续不放松。不管意识和行动,都要在整个施工过程中保证持续性,按计划完成每个工作,不能因甲方的态度和承诺以及一时的顺利而放松。保修期满资金都落入腰包才算结束。所以大的项目和有条件的,要成立一个专业小组,专门处理有关的商务问题。
    说到最后,甲乙双方虽然是利益对立面,其实也是利益的共同体,如何在资金和工期、质量、安全等寻求平衡,达到长期合作共赢,如何做到全寿命成本最低,如何提高社会的声誉和对人类环境的贡献,才是我们提倡和追求的。
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    来源建筑界:https://www.jianzhuj.cn/news/47042.html

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